Аналитика рынка аренды Москвы и М.О
Московский рынок недвижимости огромен. Аренда квартир — самый доступный способ поселиться в Москве, поэтому он по-прежнему популярен. Цена на недвижимость зависит от количества комнат, удобств, наличия мебели и техники, условий проживания, наличия рядом маршрутов общественного транспорта, магазинов, развлекательных или культурных объектов, и даже вида из окна и статуса квартиры. Но главные факторы, влияющие на цену — местоположение и расстояние до метро, а также сезонность и качество ремонта. Суммы могут отличаться в разы в зависимости от округа и даже района. Подмосковная недвижимость в последнее время составляет серьезную конкуренцию столичной: она дешевле, а благодаря новым транспортным узлам добираться оттуда до центра Москвы не сложнее, чем из Бутово, Бирюлево и других популярных спальных районов. Аренда комнат — это сезонный бизнес, потому что комнаты чаще всего снимают студенты или те, кто приезжает в столицу на заработки.
Перед началом 2014 года снять квартиру без посредников в среднем стоило 20–25 тысяч в Москве и 15–20 тыс. в Подмосковье. Это была цена дешевой однокомнатной квартиры напрямую от собственника, без комиссии агентства недвижимости, которая обычно равна стоимости месячной аренды. Кстати, связаться напрямую с хозяином, не переплачивая риелторам, и снять квартиру или комнату без посредников, поможет наша база собственников квартир megabaz.ru.
Многие эксперты, проанализировав рост цен в 2013 году, когда за август-сентябрь недвижимость подорожала на 5–10 процентов, прогнозировали аналогичный годовой рост цен на рынке и в 2014. Этому должны были способствовать возросший интерес государственных органов к рынку аренды недвижимости, принятие закона об обязательной регистрации жильцов в квартире, рост курсов доллара и евро, а в отдельных районах — микро факторы типа открытия новых станций метро и новых транспортных развязок. С другой стороны, падение платежеспособности населения, перенасыщенность рынка недвижимостью указывали на удешевление стоимости сделок.
В январе цены составили: в Южном, Юго-Восточном, Восточном округах однокомнатная квартира стоила 20–23 тыс. рублей, двухкомнатная —38–40 тыс. рублей, трехкомнатная — от 50–52 тыс. рублей. Стоимость квартир в Северном, Северо-Западном и Северо-Восточном округах составила 23–25 тыс., 40–42 тыс. и 52–55 тыс., соответственно. На Западе и Юго-Западе квартиры стоили в среднем на две тысячи дороже своих северных «соседок». А в Центральном округе они стоили от 33 тыс. за однокомнатную до 60 тыс. за трехкомнатную квартиру.
Комнаты стоили от 10–15 тысяч рублей. В Московской области цены начинались от 23–28 руб. рядом с МКАД, в пределах 20–50 км цена составила 20 000 рублей, за пятидесятым километром квартиры стоили 16 000 руб., а в дальнем Подмосковье начинались от 12 тысяч. Цены на комнаты, в среднем, были на 40-50% ниже, чем на однокомнатные квартиры.
Первое полугодие 2014 года было на удивление стабильным и ни рост инфляции, ни превышение предложений над спросом почти не повлияли на цены — подъем стоимости жилья был небольшим, всего 1–2%, а в бизнес-сегменте стоимость даже немного упала. Поток мигрантов, снимающих квартиры, сократился. Часть клиентов переехала в свои купленные квартиры в Московской области, а платежеспособность оставшихся желающих снять недвижимость снизилась в связи с общей неблагоприятной экономической ситуацией в стране.
К июлю цены поднялись, но незначительно — от 0,5 до 2% в зависимости от района и сегмента рынка. Снять приличную однокомнатную квартиру, они, кстати, подорожали больше всего, можно было уже за 25–27 тыс. рублей. Затем, после небольшого всплеска цен, наступило традиционное затишье.
Осенью желающие снять квартиру в Москве вновь активизировались, и на рынке появилась масса предложений для среднего класса. Однако цены не только не повысились, но и наоборот, снизились из-за нового падения платежеспособности потенциальных нанимателей и очередного превышения спроса над предложением.
Бизнес-рынок Москвы настолько перенасытился, что на данный момент арендодатели элитного жилья готовы снизить цены на 10–15%. Это связано с тем, что больше трети квартир в Москве и Подмосковье покупаются для сдачи в аренду. Однако, при кажущемся изобилии, по-настоящему привлекательных вариантов немного. То, что нравится большинству — небольшие чистые квартиры со свежим ремонтом, недалеко от метро, с минимумом удобств по средней цене — разбирается быстро. Достаточно активно заключаются сделки и в Подмосковье: жилью на окраинах города многие предпочитают загородную тишину и свежий воздух за меньшие деньги. Рынок в Подмосковье активно растет, ведь сейчас стройки области — это десятая часть всего строящегося в России жилья. Именно поэтому владельцы квартир не спешат снижать цены.
К сентябрю, вопреки традиции, цены на однокомнатные квартиры (которые занимают более 30% рынка недвижимости) даже немного снизились и составляют 23-25 тысяч в районах за МКАД, в том числе в "Новой Москве". Чуть выше цены (25–27 тысяч) в Южном и Юго-Восточном округе, 27–29 тыс. в Северо-Восточном и Восточном округе, 28–30 тыс. в Северном, Северо-Западном округах, 29–31 тыс. в Западном округе и 35–40 тыс. в Центральном. Квартира за 23–25 тысяч — это жилье с минимальными удобствами, со старым ремонтом, без мебели, достаточно далеко от метро. Средняя цена квартир — 28–30 тысяч. В этом сегменте можно рассчитывать и на близость метро, и на мебель с бытовой техникой. Стоимость квартир в бизнес-классе составляет в среднем 71000 рублей за однокомнатную, 95000 за двухкомнатную, 138000 за трехкомнатную и 205000 за четырехкомнатную жилплощадь.
Конец года, скорее всего, будет спокойным — основная масса квартир будет сдана, большая часть нанимателей заключат договоры с хозяевами квартир или продлят прежние, студенты и мигранты, для которых важно было снять комнату в Москве перед новым учебно-рабочим сезоном, также найдут себе жилье. Специалистам по недвижимости останется успешно закрыть прошедший год, а экспертам — окончательно проанализировать динамику рынка в 2014 году и сделать новые прогнозы.
